מקרקעין

מקרקעין

ישנם מצבים בהם אדם עושה שימוש בקרקע אך אינו רשום בפועל כבעלים של הקרקע לפי החוק. לאדם זה אין הגנה במקרה שבו אדם אחר מבקש לפנות אותו בכוח או שההגנה שלו חלשה יותר מאשר ההגנה שיש לבעלים החוקי של השטח. עדיין, במקרים מסוימים קבע בית המשפט הגנה לאותו אדם מפני פינוי השטח.

הגנה מתייחסת למצבים בהם אדם מחזיק בשטח למשך זמן רב, במשך שנים, כאשר הבעלים יודע על קיומו ובעצם נתפס כמי שוויתר על זכותו במקרקעין. במצבים הללו יש הבדל גדול בין נכס פרטי לבין קרקע אשר שייכת לאחד ממוסדות המדינה, כאשר אדם שבבעלותו קרקע פרטית יהיה בעל זכות גדולה יותר אך העניין שונה לגמרי כאשר מדובר במקרקעין ציבורי.

מקרקעין ציבורי

מי שמחזיק במשך שנים בשטח ציבורי נחשב בעל הגנה של מחזיק במקרקעין והופך להיות בעל רשות במקרקעין, אשר במקרים מסוימים אינה ניתנת להפקעה.  אותו אדם בר רשות יכול להחזיק במקרקעין ולעשות בהם שימוש למרות שקיים בעלים אחר במקרקעין (בדרך כלל זו המדינה).

חשוב לדעת, כי זכות הקניין היא זכות חשובה וברמה הגבוהה ביותר אשר קיימת למדינה או לאדם וזוכה להגנה של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. עדיין, במקרים מסוימים היא עשויה לפגוע בזכות אחרת ויש לבצע איזון מול הזכות האחרת. בדרך כלל בית משפט לא ייעתר כל כך מהר להגנה על זכותו של מחזיק במקרקעין.

יחד עם זאת, במקרים מסוימים מתקיים תהליך הפקעת מקרקעין אשר כולל מספר שלבים. תחילה נבדקת התאמת הקרקע למטרת ההפקעה. לאחר מכן נשמעות התנגדויות לביצוע ההפקעה ולבסוף מתקיים משא ומתן עם בעלי הזכויות ותשלום פיצוים.

היות ומדובר בפעולות רבות אשר שר האוצר או שר התחבורה לא יכולים לבצעם לבדם, ישנה ועדה מייעצת לענייני הפקעות שעיקר תפקידה הוא להעביר את ההמלצות לשר. 

זכות שימוע 

מאחר והפקעת מקרקעין מאזרח הינה החלטה כבדה המתנגשת עם זכות הקניין הוחלט כי במקרה שהשלטון מבקש להפקיע רכוש של אזרח צריך לקיים קודם שימוע בפני ועדת משנה לענייני הפקעות במנהל מקרקעי ישראל.

השימוע קריטי ממספר סיבות: בכדי למנוע שרירות בהחלטה להפקיע וגם כדי להביא את ההחלטה על הפקעת הקרקע בפני ביקורת שיפוטית ולבחון את הסיבות בגללן החליטה הרשות להפקיע את המקרקעין.

בסופו של דבר, ישנם שלושה שיקולים מרכזיים האמורים לעמוד בפני הרשות בקבלת ההחלטה על הפקעה: קיומו של צורך ציבורי מסוים ומוגדר, התאמה בין הצורך הציבורי לבין המקרקעין הספציפי ושיקול החלופות. 

כל השיקולים הללו צריכים להילקח בחשבון ואם לא נלקחו בחשבון או השתנו הנסיבות בצורה קיצונית בין מועד הפרסום על הכוונה להפקיע את הקרקע לבין  מימוש ההפקעה במטרתה, יש צורך לדון שוב בצורך להפקיע את המקרקעין בשל אותו שינוי נסיבות.

בכל מקרה של הפקעת מקרקעין מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום. 

עורך דין גיא בית און מומחה במקרקעין, ליעוץ משפטי ניתן לפנות בטלפון 050-5350239 או לשלוח הודעה דרך האתר